2027年财政预算案（Budget 2027）于2026年10月9日提呈国会，其中两项住房措施最受首次购房者关注：扩大印花税豁免范围，以及高达RM200亿的住房融资担保计划。对于负担得起月供、却凑不出首付和印花税的中低收入家庭而言，这两项措施直接降低了入市门槛。
然而，业界人士指出，光靠减免还不够——补贴房屋能否落到真正有需要的自住买家手中，才是关键所在。Rahim & Co Chestertons高级董事Siva Shanker（前马来西亚产业代理人公会会长、逾四十年产业经验）在预算案公布后接受EdgeProp访问时明确指出：有需要的家庭不仅面对首付不足的问题，还面对住房地点不合适、申请人资格把关不严、以及购入补贴房屋后转租或转卖套利等隐患。以下从购房者需求出发，梳理这两项主要措施的覆盖范围与限制。
首次购房者面对的真实障碍
首次置业者通常同时面对三道门槛：首付不足、贷款难批、以及市场上合适楼盘供应不足。印花税在总购房成本中占有相当比重，一套RM70万的房子，非首次购房者须缴付约RM15,000的产权转让印花税（Transfer Instrument Stamp Duty）；若买家同时有贷款协议印花税，实际负担更高。对于没有固定收入的自雇人士、零工经济工作者，银行贷款批核本身也是一关。
NAPIC（国家产业资讯中心）2026年上半年产业市场状况报告（H1 2026 Property Market Status Report）显示，全国共有33,094个已竣工未售住宅单位，总值约RM177.8亿。其中，售价RM30万及以下的单位占12,340个，比例最高，占整体滞销住宅的37.3%。Siva Shanker将部分廉价屋滞销归因于产品类型、地点与定价三者之间的错配——而非仅仅是价格太高。
Budget 2027 两大措施：覆盖范围与计算方式
印花税豁免：三个价格层级
根据2027年财政预算案演讲稿及税务措施文件（Budget 2027 Speech及Budget 2027 Tax Measures，由财政部公布），政府建议对首次购房者的贷款协议及产权转让文书给予以下印花税豁免，适用于2027年1月1日至2030年12月31日期间签署的买卖协议（SPA）：
- 首套房定价不超过RM500,000：全额豁免
- 首套房定价RM500,001至RM750,000：首RM500,000全额豁免，余额部分享50%豁免
- 定价超过RM750,000：不在此次措施覆盖范围内
值得注意的是，RM50万以下首套房的印花税豁免此前已存在，现行规定覆盖至2027年12月31日。Budget 2027的新意在于将有效期延长至2030年，并新增RM50万至RM75万的价格层级。
以下以一套RM700,000首套房为例说明节省金额（仅供参考，以产权转让印花税为基础，以财政部2018年公布的阶梯税率计算，Budget 2027未改变该税率）：
价格区间 标准税率 非首次购房者须缴 首次购房者（建议豁免后） 首RM100,000 1% RM1,000 全额豁免 其后RM400,000 2% RM8,000 全额豁免 余额RM200,000 3% RM6,000 RM3,000（50%豁免） 合计 — RM15,000 RM3,000
上表为参考示例，数字来自PropertyGuru编辑团队于2026年10月28日发布的测算，实际豁免细节须待豁免令正式刊宪后以官方条文为准。
RM200亿住房融资担保：两个池子，不同对象
Budget 2027通过住房信贷担保计划（SJKP）提供高达RM200亿融资担保，预计协助80,000名首次购房者，重点覆盖无固定收入的自雇人士（来源：Bernama报道及Budget 2027 Touchpoints文件）。担保资金分为两个RM100亿池子：
- SJKP MADANI：面向B40和M40买家，包括零工经济工作者、自由职业者、微型企业主及公共服务合约员工，支持购买定价低于RM300,000的可负担房屋。担保比率最高达120%，融资额最高RM360,000，担保费为0.25%。
- 包容性住房融资（Inclusive Home Financing）：面向更广泛的首次购房群体，涵盖可负担房屋以外的首套房购买。担保比率最高达110%，融资额最高RM500,000；担保费方面，融资额RM300,000及以下为0.25%，超出部分为0.50%。
其他配套支持包括：为沙巴及砂拉越拨出RM50亿专项融资；通过Agrobank为农业社区拨出RM5,000万；为零工经济工作者提供RM1亿的BSN SJKP MADANI零工住房融资计划；以及RM10亿租转购（Rent-to-Own）融资担保。此外，Budget 2027拨出近RM10亿用于Rumah Mesra Rakyat及人民居住计划（People’s Residency Programme）等住房项目（来源：Bernama）。
廉价屋地点与产品的关键问题
Budget 2027将吉隆坡Belfield约11英亩政府土地划拨，计划建造至少2,500个Rumah MADANI单位，其中70%分配给土著买家（来源：EdgeProp，2026年10月9日）。
Siva Shanker对此表示欢迎，原因有二：一是以政府地块开发可大幅降低土地成本，从而压低售价；二是靠近市中心的地点能让居民更便利地抵达工作场所、学校及生活设施。
但他同时强调，低价格本身并不保证需求。产品类型是否符合目标买家实际生活需要，定价是否切合该收入层级的月供能力，同样至关重要。NAPIC H1 2026报告中大量低价房滞销的数据，正说明地点与产品错配的问题客观存在——尽管个别项目滞销的具体原因，单凭该报告无法一一厘清。
补贴房屋的三道防线：Siva的建议
Siva Shanker在接受EdgeProp访问时提出三项具体保障措施，适用于补贴住房计划整体，而非专指Belfield项目的已公布条件：
- 申请人资格审查：须对申请者进行尽职调查，确保单位落入真正符合条件的家庭手中，而非有能力以市价购房者。
- 禁止即时出租：买家须自住，不得将补贴单位立即用于出租以赚取额外收入。将政府补贴单位作为投资房，等同剥夺另一个有需要家庭的置业机会。
- 防止快速转售套利：须设立机制防止买家短期内转卖补贴单位获利，并继续申请其他住房援助。
Siva的立场可以用他的原话概括：”国家的钱，是每个人的钱。“（”State money is everybody’s money.”）补贴措施的本意是帮助有需要的家庭，若保障机制缺位，公共资源便会被错配。
这些措施适合哪类买家，哪些人不在覆盖范围
以下按价格层级整理受益群体与限制（数据来源：Budget 2027演讲稿、Budget 2027 Touchpoints、PropertyGuru编辑团队2026年10月28日整理）：
价格区间 印花税减免 融资担保支持 主要受益群体 RM300,000及以下 全额豁免 SJKP MADANI，最高120%担保，融资额至RM360,000 B40、M40、零工经济、自雇人士 RM300,001–RM500,000 全额豁免 包容性住房融资，最高110%担保，融资额至RM500,000 M40及首次购房的中等收入家庭 RM500,001–RM750,000 首RM500,000全额豁免，余额50%豁免 包容性住房融资，融资额上限RM500,000 有一定储蓄的中等收入首次购房者 逾RM750,000 不在此次措施范围 须另行核查计划条款 不适用
不在覆盖范围的买家须留意：非马来西亚公民不享有印花税豁免；已拥有住宅产业（包括通过继承或赠与取得者）的买家不符合首套房条件；SOHO、SOFO、SOVO及服务公寓类产品在现行豁免令下被排除，新豁免令是否维持相同排除条件，须待正式刊宪后确认。
措施未解决的核心问题是收入与房价之间的结构性落差。第13大马计划（13MP）已明确点名薪资增长缓慢与房价上升是待解挑战。Budget 2027宣布最低薪资自2027年6月起从RM1,700调高至RM2,000（年销售额低于RM5,000万的中小微企业豁免），并为半技术工人及毕业生设定RM2,500起薪，同时将个人税务减免顶限从RM9,000提高至RM12,000；但预算案未宣布房屋拥有权运动（Home Ownership Campaign）。这些措施能否实质缩小购房负担缺口，仍待观察。
编辑小结：减免是起点，不是终点
Budget 2027的印花税豁免和SJKP融资担保，对于有能力还月供、却被首付和贷款门槛挡在门外的首次购房者而言，是实质性的利好。RM70万首套房可节省约RM12,000印花税，RM300,000以下有需要家庭的贷款覆盖率更可高达120%——这两点都有具体数字支撑。
但Siva Shanker所指出的三道隐患——资格把关不严、补贴单位被出租套利、快速转售获利——同样是务实的风险警示。购房者在考虑符合条件的廉价屋项目时，除了核算减免金额，还应留意：项目地点是否真正配合日常生活动线，产品类型是否符合自住需要，以及豁免令正式刊宪后的具体适用条件。以上各项的最终细节，均须以官方刊宪文件为准。
