2026年财政预算案（Budget 2026）于2025年10月正式公布，整体基调以稳定为主，而非扩张。对于计划在马来西亚置业的买家而言，读懂预算案背后的政策逻辑，比单纯追逐项目楼盘更为关键。本文以买家实际需求为出发点，梳理Budget 2026中直接影响置业决策的五项关键政策，并分析各自适合的买家群体。
数据说明：以下政策内容均来源于PropertyGuru Editorial Team于2025年10月15日发布的报道，原文由PropertyGuru及iProperty马来西亚区总经理Kenneth Soh撰写，属于官方政策解读性文章，非独立核实的政府公文。具体政策细节请以马来西亚财政部（MOF）官方公告为准。
买家的核心需求：政策稳定 + 进场门槛降低
当前马来西亚房产市场面临的主要痛点并不是项目供应不足，而是以下三个结构性障碍：
- 首置买家难以获得银行贷款：收入不稳定、无固定雇主合同的群体尤为困难
- 印花税等前期成本压力大：对预算有限的年轻买家构成实质性门槛
- 政策不确定性导致观望情绪：买家不敢轻易签SPA（Sale and Purchase Agreement）
Budget 2026针对上述三点均有具体回应。政府2026年GDP增长预测为4.0%至4.5%，补贴合理化措施每年节约约RM155亿，释放出用于住房与基建的财政空间。以下五项政策，是买家在规划置业时最值得纳入决策的政策信号。
Budget 2026 五项置业关键政策
政策一：首置印花税豁免延续至2027年12月
政策内容：首次购房者购买价格不超过RM500,000的房产，继续享有全额印花税豁免，政策有效期延伸至2027年12月。
对买家的实际意义：以一套RM450,000的单位计算，正常情况下印花税约为RM8,000至RM10,000（具体税率按级距计算）。豁免政策直接降低首期之外的前期成本，让买家有更多资金用于装修或保留流动性。
时限提示：政策明确至2027年12月，买家若在此时间窗口内完成SPA签署，方可享有豁免资格。建议在正式进场前向律师确认最新资格条件。
适合谁：首次置业、预算RM500,000以下、计划在2027年前完成购房的年轻买家，尤其适合在柔佛、槟城等城市布局的刚需群体。
政策二：SJKP房贷担保计划扩容至RM200亿
政策内容：政府向Housing Credit Guarantee Scheme（SJKP，房屋信贷担保计划）追加RM100亿额度，总额扩大至RM200亿，预计再惠及80,000名无法通过传统银行贷款审批的马来西亚人。
对买家的实际意义：SJKP主要服务自雇人士、合同工、自由职业者等无固定薪资证明的群体。SJKP担保不等于自动获批贷款，银行仍会进行信用评估，但有担保背书可显著提升审批通过率。
风险提示：申请人需满足SJKP官网公布的资格条件（参考：sjkp.com.my），具体要求请以官方最新公告为准，政策内容可能随时间调整。
适合谁：收入来源非固定薪资、此前曾被银行拒绝贷款申请、但具备稳定还款能力的首次置业者。
政策三：人民住房计划（PRR）及Rumah Mesra Rakyat（RMR）共获拨款RM6.72亿
政策内容：Budget 2026为People’s Residency Programme（PRR）及Rumah Mesra Rakyat（RMR）合计拨款RM6.72亿，受益人数超过33,000户。
对买家的实际意义：上述两个计划属于政府保障性住房项目，主要面向B40及M40收入群体。拨款规模的维持反映政府对可负担住房领域的持续承诺，间接支撑低价格带房产的需求基础。
局限说明：PRR和RMR的具体申请资格、地理覆盖范围及单位供应量，所提供资料中未作详细说明，建议通过KPKT（kpkt.gov.my）官网查询最新信息。
适合谁：月收入处于B40至M40区间、寻求政府辅助购房渠道的马来西亚公民。
政策四：旧商业楼宇转换住宅用途享10%特别税务扣除
政策内容：将商业楼宇改建为住宅单位的发展商，可申请10%特别税务扣除，上限为RM1,000万。
对买家的实际意义：这项政策主要针对发展商，但其效果会传导至买家端。在吉隆坡、新山（Johor Bahru）、槟城等城市核心区，部分空置商业楼宇可能被改建为住宅，增加城市中心可供应的住宅单位，缓解特定区域的供应紧张状况。
风险提示：改建项目的规划审批、竣工时间及最终产品质量差异较大。买家若考虑购入此类改建项目，应重点核实原楼宇的地契类型（Leasehold或Freehold）、楼龄以及维修保养状况。
适合谁：愿意接受城市核心位置、对原建筑背景有一定容忍度、注重地段价值的买家或投资者。
政策五：KPKT获拨款RM60.9亿，含电梯翻新及公共设施升级
政策内容：Ministry of Housing and Local Government（KPKT）总拨款增至RM60.9亿，其中RM1.43亿专项用于分层住宅维修（包括电梯更换），另有RM6,000万用于公共市场及摊位建设与维修，RM5,500万用于地方政府范围内的排水系统改善。
对买家的实际意义：分层住宅（Stratified Property，即共管公寓/服务公寓）的长期持有价值，与周边基础设施和公共设施维护水平直接挂钩。政府持续投入维修资金，减少了买家在购入二手分层单位时面临的管理失修风险。
局限说明：具体受益楼宇名单及地区分布，资料中未有列明。实际效果取决于地方政府的执行效率。
适合谁：考虑购入二手分层住宅、关注物业长期维护与社区环境的自住买家。
五项政策对比一览
| 政策 | 直接受益对象 | 政策金额／规模 | 有效期／限制 |
|---|---|---|---|
| 首置印花税豁免 | 首次买家（RM50万以下房产） | 全额豁免 | 至2027年12月 |
| SJKP扩容 | 无固定收入证明买家 | 新增RM100亿，总额RM200亿 | 惠及约80,000人（来源：PropertyGuru，2025年10月） |
| PRR及RMR拨款 | B40／M40低收入群体 | RM6.72亿 | 惠及逾33,000户 |
| 商业转住宅税务扣除 | 发展商（间接惠及城市买家） | 上限RM1,000万 | 具体年限资料中未述及 |
| KPKT整体拨款及维修专项 | 分层住宅业主及居民 | RM60.9亿（含RM1.43亿维修专项） | 年度预算，执行视地方政府效率而定 |
这些政策，适合哪类买家认真跟进？
Budget 2026的整体取向是”稳”而非”猛”，政策红利集中在降低首置门槛与支撑可负担住房供应两端，并非全面刺激市场。以下三类买家与本次预算案的政策方向契合度最高：
首次置业的年轻买家：印花税豁免延续至2027年12月，叠加SJKP扩容，为这一群体提供了明确的进场时间窗口。预算在RM500,000以下、计划未来两年内完成购房的买家，现阶段是盘点具体项目、核实贷款资格的合适时机。
收入来源非传统薪资的自雇买家：SJKP额度扩大后，理论上能覆盖更多此前被银行拒贷的群体。建议先通过SJKP官网（sjkp.com.my）确认申请资格，再选定目标项目，避免因资格不符造成时间与成本损耗。
城市核心区的长线投资者：商业楼转住宅的税务扣除政策，可能在吉隆坡、新山及槟城城区释放出一批改建项目。此类项目的地段优势通常较为明确，但买家需自行核实地契性质（注意区分Leasehold年限）、原建筑结构状况及改建后的管理安排，不能仅依赖发展商销售材料作为判断依据。
Budget 2026没有为任何单一项目或地区背书，政策提供的是市场环境的基础条件，而非具体的置业选择。买家在利用上述政策红利时，仍需结合自身财务状况、目标地段的供需基本面及项目本身的风险因素作独立判断。如涉及贷款申请或法律文件，建议咨询持牌银行及律师，本文不构成财务或法律建议。
